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三一地产Plano卖房案例介绍
[ 编辑:走进美国 | 时间:2016-08-02 01:50:38 ]


Plano 是达拉斯地区华人聚居区,学区顶呱呱,这里的房子被称为学区房。华人不断迁入Plano,买房需求很大,卖房子的华人很少。下面是一个华人卖家卖房子的过程。


卖家搬离达拉斯,经过几个人介绍(我事后知道的,有几个人都问我:那个某某某有没有找你帮着卖他的房子?),我在搬家前几周与卖家见面,谈论房子的事。


我直接了当。如果不缺钱,可以考虑出租,租金可以抵所有费用,房子行情看涨,卖得越晚价格越高。但是,由于是自住房,房价已经翻番,不能租太久,不然抵税的优惠会被取消。


租房还是卖房,对房子的翻新需求不同。卖家在与家人详细分析与讨论后,决定出售。


与其他的华人一样,卖家在里面住了多年,除了地板外,没有任何翻新。以至于翻新完后看了照片,有点不舍得卖了。(本人的小房子也是如此,花了1万刀装修后,才发现这个房子可以这么美)。因为搬家,家里乱糟糟,这个期间我们做了对房子的评估:主卧在楼上,坐南朝北,木地板,新空调,新屋顶。房子地大0.24 英亩,街角 – 由东往西走,向南拐到后院。风水上说:有钱难买东南拐。这个房子华人会喜欢。


同时,这个房子靠近高压线。我们收集了一些数据,这个房子周边的小孩很多考入藤校。美国对人生安全非常重视。如果高压线有危害,政府不会批准在这个区域盖房子或建高压线,建筑商也不会冒险在这个区域盖房子。卖家在这点上非常有底气。


上市前,我们对这个房子进行翻新评估。有的项目是花1刀可以卖2刀,有的项目是花2刀只能卖1刀。卖家搬家事情繁琐,把事情全权交给我们办理。英明!我们仔细衡量后,决定对厨房厨具,墙纸,橱柜,灯具进行全面装修,窗户与门该换的换,改修的修。其他地方补一补,墙体找到适合油漆只需要刷到人一般高。Popcorn天花板,留着。还有一些东西肯定会在买家房屋检查报告中写出来的,一并处理好,这样报告漂亮些。总花费约8,000 刀。


经过市场调研,装成买家走访了附近类似的待售房子。建议卖家挂牌40万出售。卖家与家人讨论后决定以42万5挂牌出售,自己留一些还价的余地。这一点我与卖家产生了“激烈”的冲突。我根据房子的细节,找到市场上有这种细节的房子,做了无数的比较。卖家还是很坚持。这次高价出售还多亏了卖家的坚持。这一点切莫效仿。坚持的前提是卖家不急买家急,凑巧了。


上市了。可怜没有几个人看。看过的没有给反馈的我们都打电话询问反馈。绝大部分都说标价太高。应该是40万。我把每个反馈告诉卖家,卖家坚决不降价。我亦告诉卖家,不管看房的有几个,我们只需要一个喜欢你的房子的。就像嫁老公一样,你非我莫属,我非你莫属。终于有了转机,有一个外州搬来的,匆匆来到达拉斯地区看过房后,决定买我们的房子。可是价格不理想。经过反复磋商,价格定在原价,加上条款 – 估价师的估价必须是这个价。


房屋检查按计划非常顺利。没有什么问题,我们已经事先把能够预料到的问题都解决了。


之后估价师预约看房,我赶紧给他介绍这个房子。这年头估价师日子不好过,整天挨骂。估价师的估价前提是房屋市场平衡 – 不涨也不跌,根据过去6个月类似房子的成交记录估算出现在这个房子的价位。也就是说,这个房子要是在3个月前卖,会卖出什么价。市场太火,火的连估价师也跟不住行情(全是电脑软件 – 没有见过最近这几年的架势)。在我的介绍下,估出了一个高价,但是还是没有合同价高。拉锯战又开始了。


我们对买家本身做了详细的背景调查,虽然不能确定买家喜欢房子的那些方面,这个房子的翻新给了买家一个非常好的印象。搬家很劳神,买家喜欢整理好的房子。对Toyota 等公司的迁入对将来的房地产市场的影响做了推测。决定不还价。下定决心,不成就出租。买家已经正式通知将准备合同取消协议书。我与对方经纪人也都做好第二手准备,一人一半用佣金填补差价,促使成交。期间我又放出一个杀手锏:买家急着搬家,小孩急着入学。买家可以2800刀/月租这个房子。目的是让买家核算一下成本。


最终,买卖于2016年7月29日顺利完成过户手续。卖家不停地谢谢我。期间周折言语所不能表达。


房子地址:4300 Foxtail Lane, Plano, TX 75024. 3,376 平方呎。4房3卫。1997年建。


以上这个案例告诉我们,在学校开学前卖房子比较有利。房子需要做适当装修。还需要一个尽心尽力的专业地产经纪。

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